Podle nejnovější analýzy společnosti Trikaya bylo ve 2. čtvrtletí 2026 v Brně k dispozici 2 551 nových bytů.
To je meziročně o 85 % více.
Současně se prodalo 416 novostaveb, tedy o 40 % více než ve stejném období loňského roku.
A teď přichází to zajímavé:
Průměrná nabídková cena přesto vzrostla na rekordních 158 600 Kč/m², což je meziroční nárůst o 12,5 %.
Jak je tedy možné, že i když máme výrazně více bytů a více kupujících, průměrná cena za metr čtvereční se stále zvyšuje?
Odpověď není „protože developeři zdražují“
To by bylo příliš jednoduché. Za současným vývojem je několik faktorů, které se zřejmě potkaly ve stejnou chvíli.
1. Brňané skutečně nakupují
Nejdůležitější číslo je podle mě právě těch 416 prodaných bytů. To totiž znamená, že větší nabídka novostaveb se na trhu nezasekla.
Naopak.
Ve druhém čtvrtletí se prodalo o 40 % více nových bytů než před rokem.
A to je důležitý signál:
Brněnský trh tedy zatím dokáže absorbovat výrazně větší nabídku. To je dáno i tím, že ve větších městech je poptávka po novostavbách dlouhodobě nenasycena.
2. Více bytů neznamená automaticky levnější byty
Na trh se nyní dostávají projekty, které developeři připravovali několik let.
A to je důležité si uvědomit.
Development není možné „zapnout“ ze dne na den.
Mezi koupí pozemku, přípravou projektu, povolováním a zahájením prodeje často uplynou roky.
Dnešní nabídka je proto z velké části výsledkem rozhodnutí, která padla dávno před současnou situací na trhu.
A právě teď se tyto projekty potkávají s kupujícími.
Výsledkem je více bytů na trhu.
Ale také více lidí, kteří je chtějí koupit.
3. Ne každý nový byt je stejný
Tohle je "detail", který ve statistikách často zaniká.
Průměrná cena za metr čtvereční není jen výsledkem toho, kolik developer za byt požaduje.
Záleží také na tom, jaké byty se právě prodávají.
Ve 2. čtvrtletí tvořily dispozice 1+kk a 2+kk více než tři čtvrtiny všech prodaných novostaveb.
Menší byty mají přitom přirozeně vyšší cenu za metr čtvereční než velké rodinné byty.
Když se tedy prodává více malých bytů, může průměrná cena za m² růst, i když se nezmění cena každého jednotlivého bytu.
Proto je potřeba s průměrnou cenou pracovat opatrně.
4. Kupující se vracejí na trh
Po ochlazení v letech 2022–2023 se realitní trh postupně znovu rozjel.
Hypoteční financování už není tak extrémně drahé jako na vrcholu předchozího období a zájem o vlastní bydlení se vrací.
To je vidět i na objemu prodejů.
ČNB zároveň od dubna 2026 zpřísnila doporučení pro investiční hypotéky – u investičních obytných nemovitostí doporučuje LTV maximálně 70 % a DTI maximálně 7.
Přesto zůstává poptávka po nemovitostech silná.
To je další důkaz, že kupující z trhu nezmizeli.
5. A pak je tu Brno samotné
Brno není město, které by bojovalo s nedostatkem zájmu.
Je to jedno z hlavních ekonomických a univerzitních center České republiky.
Lidé sem přicházejí za prací, podnikáním i studiem.
A poptávka se neprojevuje pouze u prodejů.
Podle Deloitte patřilo Brno v roce 2025 mezi města s nejrychlejším růstem nájemného. Mezi 2. a 3. čtvrtletím vzrostlo nájemné o 20 Kč/m², nejvíce ze všech krajských měst.
To je důležitá souvislost.
Člověk, který si nemůže koupit vlastní byt, nezmizí.
Potřebuje někde bydlet.
A pokud je dlouhodobě nedostatečná nabídka, tlak se přelévá mezi vlastnický a nájemní trh.
Takže máme problém, nebo ne?
Právě tady je podle mě nejzajímavější pointa.
Krátkodobě to nevypadá špatně.
Máme více bytů v nabídce.
Máme více prodejů.
A přesto ceny rostou.
To znamená, že trh zatím dokáže novou nabídku absorbovat.
Ale neznamená to, že je problém s dostupností bydlení vyřešen.
2 551 bytů totiž není 2 551 dostupných bytů.
Je to počet volných jednotek v nabídce novostaveb.
A jejich nabídková cena je dnes v průměru 158 600 Kč/m².
Reálně prodané byty se ve 2. čtvrtletí prodávaly v průměru za 144 600 Kč/m², meziročně přibližně o 10 % více.
Pro čtyřicetimetrové 2+kk to znamená cenu kolem 5,8 milionu Kč před případnými dalšími náklady.
Pro běžnou domácnost to stále není levné bydlení.
Co z toho podle mě plyne?
Brněnský trh nám ukazuje jednu důležitou věc:
Nestačí jen zvýšit nabídku.
Musíme ji zvýšit dostatečně a dlouhodobě.
Protože pokud se každý rok objeví několik tisíc nových bytů, ale současně roste počet lidí, kteří chtějí v Brně bydlet, ceny nemusí klesnout.
A právě proto je development dlouhodobá disciplína.
Projekt, který dnes vidíte v nabídce, mohl vznikat pět, sedm nebo i více let.
Pokud tedy chceme, aby bylo bydlení v Brně za pět let dostupnější než dnes, musíme řešit projekty, které se budou stavět za pět let už dnes.
Ne až ve chvíli, kdy bude bytů opět málo.
Můj pohled
Z pozice realitního makléře i developera mě na současném Brně nejvíce zaujímá jeden paradox: ani výrazný růst nabídky zatím nestačí k tomu, aby ceny začaly klesat.
Podle mě je to důkaz, že problém není jen v tom, kolik bytů je právě dnes v nabídce. Důležité je, jak rychle dokážeme novou nabídku dlouhodobě vytvářet a jak silná je poptávka po bydlení v Brně.
Z praxe navíc vidím, že nový byt není komodita jako každá jiná. Rozhoduje lokalita, dispozice, standard, energetická náročnost, parkování i kvalita celého projektu. Dva tisíce „nových bytů“ proto neznamenají dva tisíce stejně atraktivních možností pro kupující.
A právě proto si myslím, že pokud chceme v Brně v budoucnu skutečně dostupnější bydlení, nestačí sledovat, kolik bytů je dnes na trhu. Musíme se dívat na to, kolik projektů dokážeme připravit dnes, aby se jejich byty dostaly na trh za pět nebo deset let.
Development je totiž dlouhá hra.
A rozhodnutí, která uděláme dnes v územním plánování, povolování a přípravě nových projektů, budou mít přímý dopad na to, kolik bude stát bydlení v Brně za několik let.